Stand: 29.10.2005
© 2005 Dr. Schweckendiek, Pauli Ense

Haftungsrisiken beim Immobilienerwerb

Situation:

  1. Eine Immobilie wird erworben.
  2. Der Veräußerer nutzte die Immobilie zu Einkunftszwecken.
    (zu betrieblichen Zwecken, aber auch zur Vermietung!)
  3. Der Veräußerer hatte Steuerschulden.

Grundsätzliche Rechtsfolgen (§ 75 AO):

  1. Der Erwerber haftet für die Steuerschulden des Veräußerers.
    (Gewerbe-, Lohn-, Kapitalertrag-, Bauabzugsteuer,
    nicht: Einkommen-, Körperschaft-, (Einfuhr)Umsatz-, Grund(erwerb)- und Kfz-Steuer)
  2. Die Haftung beschränkt sich in der Höhe auf das erworbene Aktivvermögen;
    übernommene Schulden sind nicht in Abzug zu bringen!
    Die Haftung wird ferner auch im zeitlichen Rahmen beschränkt.

Erläuterungen:

Die Haftung des Betriebsübernehmers für Alt-Steuerschulden ist häufig bekannt. Unbekannt ist zumeist, dass dieses Haftungsrisiko mit allen Kaufgegenständen verbunden ist, die über Ertragskraft verfügen und der Erwerber entweder Erträge gezogen oder Erträge zu ziehen beabsichtigt hat. Es sind also jedenfalls durch den Veräußerer ehemals selbst genutzte Immobilien nicht betroffen.

Vorsichtsmaßnahmen:

  1. Garantie, vertraglicher Haftungsausschluss
    Häufig finden sich in Verträgen eine Garantie des Veräußerers, dass keine Steuerschulden bestehen, ferner eine Regelung, dass eine Haftung des Erwerbers ausgeschlossen ist. Derartige Regelungen verhindern nicht die Haftungsverpflichtung gegenüber dem Steuergläubiger.
  2. Unbedenklichkeitsbescheinigung
    Der Erwerber kann den Veräußerer zur Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bitten. Nachteil: Steuerschulden des Veräußerers zwischen Erteilung der Bescheinigung und Übereignung der Immobilie (nicht: Vertragsdatum) sind unberücksichtigt.
  3. Gesicherte Bonitätsanalyse des Veräußerers
    Der Erwerber kann den Veräußerer zur Vorlage eines Dritt-Testates über dessen Schuldensituation bitten. Wirkung: Der Erwerber erhält im Falle unzutreffenden Testats einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Testat-Ersteller (z.B. Wirtschaftsprüfer). Nachteil: Die Bitte ist in der Praxis nur von marktstarken Erwerbern durchsetzbar.
  4. Bankbürgschaft für Steuerschulden
    Der Erwerber kann den Veräußerer um Stellung einer befristeten Bankbürgschaft bitten. Die Bürgschaftsverpflichtung endet mit Ablauf des Haftungszeitraumes. Nachteil: Schwierig durchsetzbar.
  5. Meldung des Immobilienerwerbs an Steuergläubiger
    Der Erwerber meldet den Erwerb dem Lagefinanzamt, ferner dem Betriebsfinanzamt und der Gemeinde des Veräußerers. Die Steuergläubiger können sodann eine Kaufpreispfändung ausbringen, so dass der Erwerber keinen Vermögensnachteil erleidet. Keinen Nachteil: Diese Maßnahme sollte der Erwerber stets vornehmen. Verzichtet der Steuergläubiger auf eine Pfändung, ist ihm ein späterer Haftungsanspruch abgeschnitten.

Vgl. auch Klein, in DStR 42/2005, S. 1753 ff.

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